Starker Endspurt auf dem deutschen Logistik- und Industrieimmobilienmarkt – 2016 wieder über 4 Mrd. Euro erwartet
Der deutsche Logistik- und Industrieimmobilienmarkt hat das Jahr 2015 nach Informationen von JLL mit einem neuen Investmen-
trekord abgeschlossen. Das Transaktionsvolumen von 4,1 Mrd. Euro bedeutet ein Anstieg von 14 % gegenüber dem Vorjahres-
volumen (3,6 Mrd. Euro). Noch eindrucksvoller zeigt sich der langfristige Vergleich: 5- und 10-Jahresschnitt wurden mehr als verdoppelt. Das vierte Quartal hat mit 1,4 Mrd. Euro noch einmal die Marktdynamik unter Beweis gestellt. Noch nie wurde in Deutschland in einem Quartal mehr in die Assetklasse Logistik- und Industrieimmobilie investiert.
Mit einem Anteil von 40 % und 1,64 Mrd. Euro haben insgesamt zehn Transaktionen im dreistelligen Mio.-Bereich das Investmentgeschehen geprägt. Dabei lagen Anteil (2014: 33 %), Anzahl (2014: sieben) und damit generiertes Transaktionsvolumen (2014: rund 1,2 Mrd. Euro) höher als im Vorjahr. Allein die fünf größten Transaktionen, allesamt Portfolios, summierten sich auf über eine Mrd. Euro. Insgesamt trugen 21 Portfolio-
transaktionen, davon elf über 50 Mio. Euro, 1,85 Mrd. Euro zum Volumen bei und erreichten damit das bereits sehr hohe Vorjahresniveau. Deutlich zugelegt (um knapp 30 %) und damit die 2 Mrd. Marke überschritten haben Einzeltransaktionen, die 55 % des Transaktionsvolumens auf sich vereinten (2014: 48 %). Gegenüber den letzten Jahren beobachtet JLL deutlich mehr Transaktionen im niedrigen Millionen-Bereich, den sogenannten Small Caps. Auf der anderen Seite werden die Top 5 durch Portfolio-
investments belegt, angeführt von zwei Transaktionen aus den letzten drei Monaten 2015. Die größten Transaktionen stehen exemplarisch für die größten Investoren-
gruppen 2015: die Asset / Fonds Manager mit einem Anteil auf Käuferseite von über einem Drittel und den Entwicklern mit rund 40 % bei den Verkäufern. Insgesamt zeigt der Markt damit nicht nur im Spitzensegment eine immer größer werdende Diversifizierung. Dazu beigetragen haben auch Cross Dock Immobilien, die nicht länger als Spezialimmobilien angesehen werden und inzwischen ähnliche Renditen wie die Top-Produkte erzielen.
Mit 62 % bleibt der Anteil ausländischer Anleger weiterhin überdurchschnittlich hoch – sogar höher als im gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt (52 %). Auf Verkäuferseite liegt der Anteil der ausländischen Investoren lediglich bei 27 %. Das bedeutet, dass ausländische Investoren im Jahresverlauf ihren Anlagebestand um mehr als 1,4 Mrd. Euro erhöht haben. Aufgrund der starken Nachfrage hat die Spitzenrendite im Jahresverlauf um knapp 100 Basispunkte nachgegeben auf 5,27 % Ende Q4 2015. In einigen Fällen sei sogar eine 20fache Überzeichnung notiert worden, so der Logistikexperte. Aufgrund des großen Renditesprungs 2015 werden für viele Anleger, die in den letzten Jahren ihre Portfolien teilweise um hohe dreistellige Millionenbeträge angehoben haben, Exits mit überdurchschnittlich hohen Gewinnen möglich sein. Auch für 2016 rechnet JLL daher mit großvolumigen Portfoliotransaktionen. Wichtigste Akteure bleiben dabei sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite Asset / Fonds Manager.
Die Assetklasse Logistik- /Industrieimmobilie wird auch 2016 nichts von ihrer Attraktivität einbüßen. Unter Einbeziehung der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der weiterhin überdurchschnittlichen Umsätze auch auf dem Vermietungsmarkt geht JLL davon aus, dass das Transaktionsvolumen noch einmal eine ‚Vier‘ vor dem Komma aufweisen könnte.